Como Investir
em Consórcios
Imobiliários

Prefácio

Apresentação

Há mais de 20 anos descobri uma maneira de investir mais segura, mais automática e muito mais lucrativa do que qualquer outro investimento que já conheci. Esta foi a base de todo o patrimônio que adquiri ao longo dos anos. Foi a ferramenta que me permitiu atingir a independência financeira em apenas sete anos desde o início. É ainda hoje a maior parte dos meus investimentos pessoais.

Meu nome é Fabricio Stefani Peruzzo. Sou empresário, empreendedor e investidor. Casado, com dois filhos. Invisto pessoalmente em consórcios desde abril de 2002. O investimento deu tão certo para mim que diversos amigos, vendo meus resultados, pediram para que eu os orientasse a fazer o mesmo. Quando os resultados desses amigos comprovaram o funcionamento desta estratégia, escrevi um longo artigo explicando passo a passo como tudo funciona. Este artigo foi originalmente publicado no site Moeda Corrente em 2003.

Em julho de 2005 abri uma empresa, a Megacombo para atender de forma mais completa os interessados em investir desta maneira. Desde então, mais de 20.000 famílias já contaram com minha ajuda pessoal em seus investimentos com os consórcios. Atendo clientes em diversos estados do Brasil, além de pessoas nos Estados Unidos, Inglaterra, Espanha e Japão. Onde quer que você more, posso ajudar.

O objetivo deste livro é ensinar uma estratégia simples e robusta de investimento que trará como resultado o crescimento seguro e garantido do seu patrimônio, no menor tempo possível. Você pode usar o que aprender aqui de forma independente. Só deve tomar cuidado porque algumas das estratégias que descrevo funcionam melhor com alguns tipos de consórcio e com algumas administradoras específicas.

Se preferir, posso ajudá-lo pessoalmente neste investimento, sem custo extra para você. Os rendimentos da Megacombo vêm das comissões pagas pela venda dos planos de consórcio necessários a este investimento. Você recebe minha orientação pessoal e quem paga a conta é a administradora de consórcios.

Já consegui atingir boa parte do que buscava. Tenho trabalhado menos e aproveitado mais a vida. Vendi a empresa de internet que possuía e montei novas empresas com o objetivo de ajudar mais pessoas a conquistar o que conquistei: a tranquilidade financeira. Tenho o privilégio de poder trabalhar em casa e de ter acompanhado diariamente o crescimento dos meus filhos.

Capítulo 1

Que tal investir R$ 644,02 e lucrar mais de R$ 25.000?

Isso é possível com este investimento. Tenho amigos que conseguiram esse lucro nesse prazo. Não é o resultado mais comum, mas acontece com mais frequência do que você pode imaginar.

Que tal então investir por volta de R$ 6.440,20 ao longo de dez meses e obter esse mesmo lucro de R$ 25.000? Multiplicar por quatro o seu dinheiro em menos de um ano parece bom?

Saiba que há poucos meses um amigo — pai de um colega da minha filha na escola — obteve exatamente esse resultado seguindo minhas orientações. E fez isso não pela primeira vez, mas pela segunda vez consecutiva em um ano e meio desde que começou.

Não vou te prometer esse tipo de lucro, mas ele é mais comum do que você possa imaginar entre meus amigos e clientes.

Hoje vou te explicar tudo, do início ao fim, com exemplos reais dos lucros que aconteceram ao longo dos mais de 20 anos em que invisto desta maneira.

Capítulo 2

Este investimento é para você?

O investimento em consórcios é bastante diferente dos investimentos tradicionais. Os lucros que podemos obter são muito maiores e o investimento é muito mais seguro.

Há diversas formas de lucrar por meio dos investimentos em consórcio. Vou explicar cada uma delas em detalhes. Por enquanto, basta dizer que o investimento em consórcios é interessante para quem:

• Possui um fluxo mensal de rendimentos, salário ou pró-labore que deseja aplicar de forma automática;
• Possui uma boa reserva de dinheiro aplicado em algum investimento tradicional e seguro, caderneta de poupança, fundos de renda fixa, DI, Tesouro Direto e gostaria de obter rendimentos maiores mantendo a segurança do investimento que já possui;
• Deseja obter melhores rendimentos, mas tem medo das quedas bruscas que podem acontecer com o investimento em ações;
• Deseja investir em imóveis, mas não sabe como começar por não possuir dinheiro suficiente para comprar seu primeiro imóvel para alugar;
• Tem dinheiro para comprar um imóvel à vista, mas não quer ficar descapitalizado nem perder o benefício de poder negociar melhor o valor de compra do imóvel devido ao pagamento à vista;
• Deseja adquirir a casa própria e não quer pagar os juros altíssimos dos financiamentos imobiliários;
• Pretende planejar sua aposentadoria sem depender da previdência oficial;
• Quer atingir a independência financeira, viver dos rendimentos dos seus investimentos;
• Quer simplesmente ficar rico para poder comprar tudo que sempre desejou.

Se você se identifica com qualquer uma das situações acima, o investimento em consórcios é a melhor opção para atingir seus objetivos da maneira mais rápida e eficiente.

Sou uma pessoa comum, como você. Trabalho, ganho meu dinheiro todos os meses, pago minhas contas com uma parte e invisto o restante para obter segurança, tranquilidade, conforto e luxo. Venho investindo nisso pessoalmente desde abril de 2002 e tenho atingido sistematicamente cada um dos objetivos que me proponho.

Capítulo 3

Como iniciar o investimento

Você começa adquirindo uma ou várias cotas de consórcio que irá pagar mensalmente. Note que esses pagamentos não são feitos para terceiros, são feitos para você mesmo. Você está pagando mensalmente para si próprio por meio das prestações do consórcio.

Enquanto sua cota não é contemplada, as coisas parecem andar devagar. Você recebe o boleto mensal de pagamento e olha o extrato, onde há a indicação dos valores já pagos nos meses anteriores. Você não vê nenhum rendimento, apenas os valores já pagos.

Vamos supor que se passaram catorze meses e sua cota ainda não foi contemplada. Nesse momento ocorre a primeira correção do seu consórcio, utilizando o INCC: Índice Nacional de Custo da Construção. Vamos supor uma correção de 7%. Então o valor do crédito a que você tem direito é corrigido em 7%, efetivamente corrigindo todos os valores que você pagou nos meses anteriores. A partir de então, a cada doze meses seu crédito passará por uma correção dessas, atualizando os valores que você pagou mensalmente. Suas prestações são atualizadas pelo mesmo índice, então você passará a poupar um pouco mais mensalmente.

Mas não é apenas a correção dos seus depósitos mensais que você espera. Você quer ver o lucro enorme. Vamos aos lucros então.

A maneira mais simples de lucrar com os consórcios imobiliários

A maneira mais simples de lucrar é utilizar o tempo e o dinheiro que temos para investir mensalmente a nosso favor. Vamos aproveitar que o tempo passa para todos, independentemente de agirmos ou não, e usar esse tempo de forma inteligente investindo nosso dinheiro de maneira a obter o maior retorno possível.

Capítulo 4

Contemplando e lucrando

Em um determinado mês, sua cota de consórcio é contemplada. Vamos supor, por exemplo, que essa contemplação ocorra no décimo oitavo mês, depois de um ano e meio de ter começado o investimento. Você então coloca essa carta de crédito à venda no mercado (eu cuido disso pra você, sem custos) e em poucos dias a vende, obtendo um lucro de mais de 124% sobre o total das prestações pagas. O lucro real é bem maior, pois você levou dezoito meses para atingir o valor total pago, mas você nem se interessa mais em calcular o percentual exato, já que ganhou mais do dobro do que havia investido nos dezoito meses anteriores. Você agora possui 2,24 vezes mais dinheiro do que pagou nas prestações. E melhor: possui esse valor todo em dinheiro vivo.

Vamos comparar com o que você teria se tivesse optado por investir os valores mensais em algum fundo de renda fixa que pagasse sistematicamente 1% ao mês: um saldo final apenas 7,82% maior em dezoito meses. E isso calculando rendimentos de 1% ao mês — impossível de conseguir no cenário atual. O consórcio renderia muitas e muitas vezes mais.

Exemplo com números reais

Os números a seguir são de abril de 2023. Se você estiver lendo isso em alguma data futura e os valores ainda não tiverem sido atualizados, é porque o cálculo continua válido, basta substituir pelos valores do plano mais atual.

Supondo contemplação no décimo oitavo mês: você teria pago treze prestações de R$ 644,02 e cinco prestações de R$ 688,99, chegando ao total investido de R$ 11.815,93.

Você então vende sua carta de crédito contemplada de R$ 107.000,00 por R$ 33.306,02, obtendo um lucro de R$ 21.490,09 — já livre de Imposto de Renda, pois esse lucro é declarado como "lucro na alienação de bens de pequeno valor", desde que o valor total da venda não ultrapasse R$ 35.000,00 no mês.

Item	Valor
Total investido em 18 meses	R$ 11.815,93
Valor de venda da carta	R$ 33.306,02
Lucro líquido (isento de IR)	R$ 21.490,09

Praticamente triplicamos o investimento.

Para comparação: calcule quanto seu investimento mensal renderia se estivesse aplicado em um fundo de renda fixa. Pegue o histórico dos últimos dezoito meses de algum fundo do banco em que você tem conta corrente. A diferença vai impressionar.

Já consigo te escutar perguntando: como assim? Como é possível obter tanto lucro na venda da carta de crédito contemplada?

Vamos às explicações de como calcular o valor de venda da carta contemplada e os motivos que levam as pessoas a comprar essas cartas contempladas pagando tanto ágio sobre os valores já pagos. Mais que isso, vou demonstrar o porquê disso ser um ótimo negócio para quem adquire esses créditos contemplados.

Capítulo 5

Como calcular o preço de venda da carta contemplada

Se eu fosse dar uma fórmula simples para calcular o preço de venda, seria a seguinte:

Estudando essa fórmula, chegamos à conclusão de que ganhamos de lucro exatamente o mesmo valor que o comprador da carta contemplada economiza em relação à metade do valor do crédito. Na prática, arredondamos os valores para cima — para ganhar um pouco mais. Tudo depende da oferta e da procura. Como demonstrarei a seguir, a oferta é muito menor do que a procura, então nossos lucros estão garantidos.

Com a fórmula acima, teríamos vendido a carta por aproximadamente R$ 32.657,00, um pouco menos do que o valor real que conseguimos.

Se você quiser fazer o cálculo financeiro mais preciso, eu o faço com uma HP-12C. Trazemos o saldo devedor: 198 × R$ 688,99 ao valor presente, a uma taxa de desconto razoável (uso entre 0,60% e 0,70% ao mês atualmente), e desconto esse valor do crédito disponível. O resultado é o valor de aquisição da carta pelo interessado. É como se o comprador estivesse adquirindo um financiamento conosco, mas onde recebemos todos os juros imediatamente no momento da venda do crédito.

Capítulo 6

Por que as pessoas compram cartas com ágio tão alto?

A resposta é muito simples: porque essa opção é mais barata, mais simples ou mais adequada do que as outras opções disponíveis. Normalmente, as três coisas juntas.

Usando o exemplo anterior, o comprador da carta contemplada pagou R$ 33.306,02 para adquiri-la e recebeu R$ 107.000,00 de crédito para comprar um imóvel. Adquirindo o consórcio contemplado, ele ainda terá que pagar as 198 prestações restantes de R$ 688,99 cada.

Compare agora com um financiamento bancário em que ele desse de entrada esse mesmo valor de R$ 33.306,00 e financiasse o restante para obter os R$ 107.000,00, pagando no mesmo prazo de 198 meses. Vá no site de seu banco e use o simulador de financiamento que eles possuem. Você ficará impressionado.

A simulação realizada em banco tradicional resultou nos seguintes dados:

Ou seja: um financiamento com praticamente o mesmo prazo e a mesma entrada resulta em prestações de R$ 1.097,44 em 204 meses, muito mais altas do que as R$ 688,99 que obteria optando por adquirir um imóvel através da carta de crédito contemplada pelo consórcio mesmo tendo pago 3 vezes mais que o valor pago pelo vendedor da carta.

Este é o motivo pelo qual é tão fácil vender as cartas contempladas com ágio: simplesmente porque quem as adquire pode comprar seu imóvel imediatamente, pagando muito menos do que pagaria por meio de um financiamento.

Outros benefícios para quem compra a carta contemplada para uso do crédito

Além das prestações consideravelmente menores, quem compra uma carta de crédito contemplada para adquirir seu imóvel ainda possui outras vantagens:

• Menos burocracia para aquisição do imóvel;
• Seguro prestamista que quita o consórcio em caso de falecimento ou invalidez permanente, já incluído no valor da prestação;
• Prêmio-pontualidade-seguro, sorteado toda semana pela Loteria Federal, no valor de R$ 31.384,00 em dinheiro;
• Inexistência de taxas extras de manutenção de conta ou de cartão vinculado à conta bancária.

Por que então vender minha carta, se é tão bom para quem compra?

Há pessoas que não desejam investir diretamente em imóveis. Fazendo o investimento como descrevi, você obtém lucros sensacionais sem precisar se envolver com imóveis nem com a documentação complexa que eles exigem.

O maior lucro é obtido ao usarmos o início combinar as etapas: adquirir cotas, aguardar a contemplação e então, dependendo do momento e das oportunidades presentes, escolher se vender a carta contemplada é a melhor maneira de lucrar — ou se investir esse crédito em um imóvel para alugar, reformar e revender, ou construir, não geraria ainda mais lucros. Te ajudo nesta etapa também, se for do seu interesse.

Capítulo 7

Diferenças em relação aos investimentos tradicionais

O investimento em consórcios é um jogo de paciência que tem como recompensa rendimentos absurdamente maiores do que os que obteríamos em fundos de investimento tradicionais. No exemplo que mostrei, o lucro foi 15 vezes maior do que o de uma aplicação hipotética que rendesse 1% ao mês.

A seguir descrevo algumas características dos investimentos e como o consórcio se comporta em cada uma delas.

Liquidez

O investimento em consórcios possui baixa liquidez. Depois que você começa a investir, precisa continuar até que obtenha a contemplação da sua cota para poder vender e colher o lucro ou adquirir um imóvel e deixar o inquilino pagando o restante das prestações com o aluguel. Por esse motivo, só devemos investir em consórcios o dinheiro que desejamos aplicar no futuro ou para adquirir bens de grande valor que sabemos que demorará até conseguirmos juntar o valor necessário.

Algumas pessoas veem essa baixa liquidez como ruim. Eu prefiro outro ponto de vista: para mim, ela é uma forma de ajudar a manter o rumo dos investimentos. Quantas vezes já tentamos guardar dinheiro para algo importante e, quando percebemos, havíamos gasto tudo em coisas de menor importância? Um amigo guardava R$ 500,00 por mês pretendendo comprar um apartamento à vista. Fez isso durante meses, acumulando um bom valor com rendimento mensal. Depois de três anos mantendo essa disciplina, sacou tudo do fundo de investimento e trocou de carro. Hoje anda de carro novo mas o sonho do imóvel próprio está cada dia mais distante.

Separe para investir em consórcios o dinheiro que você quer guardar para o futuro, para investir em patrimônio real e de valor, para trazer segurança e tranquilidade para você e sua família, para adquirir a casa própria ou para comprar imóveis para alugar. Para fazer crescer por tempo suficiente para que ele se torne uma grande montanha de dinheiro, e não um simples castelo de areia que a primeira onda pode derrubar.

Regularidade e disciplina

O investimento em consórcios é mensal. Todos os meses você tem a prestação das suas cotas de consórcio. Isso permite que você adquira a disciplina necessária para construir e conquistar bens que normalmente seriam muito difíceis de alcançar.

Você pode começar com valores menores e aumentar suas aplicações quando sua renda também aumentar. O mais importante é a disciplina que se desenvolve ao receber e quitar o boleto mensalmente. Se você ainda não possui reservas financeiras, é simplesmente porque ainda não aprendeu a ter essa disciplina. Investindo em consórcios, você não apenas se força a ela mas ainda pode lucrar valores inimagináveis em outras formas de investimento.

Plantar e colher

Investir em consórcios funciona como plantar uma árvore. No início, enterramos uma sementinha e a regamos diariamente. Durante os primeiros meses não vemos nada, mas sabemos que ela está lá, debaixo da terra, fazendo a parte dela. Depois de um tempo temos uma pequena muda que ainda precisa ser regada com frequência. Continuamos a cuidar dela e, um determinado dia, temos a surpresa de poder colher seus frutos.

Com o consórcio é a mesma coisa. Plantamos a sementinha ao adquirir uma cota. Regamos a terra ao pagar mensalmente as prestações. E colhemos ao contemplar a carta e adquirir um imóvel muito mais valioso do que poderíamos adquirir e em um prazo muito menor do que seria possível sem o consórcio para nos ajudar.

O importante nesse momento de colheita é sempre lembrar que depois de colher podemos usar os frutos para plantar ainda mais sementinhas. Assim, em poucos anos, teremos um belo pomar nos sustentando com seus frutos variados.

O fator tempo

Às vezes podemos desanimar. Somos uma espécie muito imediatista, que não consegue esperar para obter o que quer. O preço disso é deixarmos sempre para depois como se a única forma de conseguir algo fosse a imediata.

A compra de um imóvel é um bom exemplo. Devido ao alto custo, é muito difícil comprar um imóvel imediatamente. Precisamos de tempo e disciplina para guardar o dinheiro necessário. Mas o tempo parece tão distante e a disciplina se perde no meio de tantas coisas que podemos comprar por valores menores — e quando vemos, o tempo passou e não adquirimos nada de valor.

O medo do tempo faz com que esqueçamos o quanto um bom planejamento pode nos proporcionar. Deixamos de fazer certas coisas pensando que "dez anos é muito tempo para me comprometer". E quando percebemos, os dez anos passaram e não fizemos nada de útil com eles. Recebo mensagens de pessoas dizendo que gostariam de adquirir bens, mas sem se comprometer pelo tempo necessário. Lamento, sem comprometimento, não há resultado.

Capítulo 8

Quanto você pode ganhar e quanto tempo demora para lucrar

O investimento em consórcios é um jogo de paciência que tem como recompensa rendimentos absurdamente maiores do que os que obteríamos em fundos tradicionais.

A seguir listo exemplos reais de lucros obtidos por mim, por amigos e por clientes da Megacombo ao longo dos últimos anos. Muitos desses exemplos envolvem planos que não existem mais, em prazos e condições que já eram bons na época mas que, de 2023 pra cá, os planos e condições são ainda mais lucrativos do que quando comecei.

Exemplo 1 — Lucro de mais de 135% em 17 meses

Adquiri esta cota de consórcio de R$ 35.000,00 em maio de 2007. Na época, era o menor consórcio imobiliário disponível, com prestações de R$ 300,31. Paguei treze prestações de R$ 300,31 e fui contemplado. Estava procurando uma sala comercial para adquirir, então não me preocupei inicialmente em vender a carta com ágio. Continuei pagando as prestações mensais enquanto o crédito ficava rendendo em uma aplicação de renda fixa. Paguei mais quatro parcelas e meu crédito havia crescido para R$ 36.200,00. Então um amigo me procurou e me pediu para vender a carta para ele. Tinha pago até então R$ 5.190,87 e ele me ofereceu R$ 12.200,00.

No final, fiquei com a cota por 17 meses, paguei R$ 5.190,87, vendi por R$ 12.200,00 e obtive um lucro líquido de R$ 7.009,13.

Lucro de mais de 135% em 17 meses. Note que o lucro seria de 135% se eu tivesse investido o valor total logo no primeiro mês, mas como investi valores menores mensalmente, o lucro real é de quase o dobro disso.

Se tivesse investido os mesmos valores mensais em um fundo de renda fixa com rendimento de 0,8% ao mês, teria ganho no final apenas R$ 409,69. Lucrei 17 vezes mais.

Exemplo 2 — Lucro de 40% em oito meses

Este é o exemplo de um amigo que adquiriu uma cota de consórcio de R$ 50.000,00 no plano de 120 meses da Rodobens, pagando R$ 624,09 mensais durante oito meses. Pagou no total R$ 4.992,72. Eu ofertava mensalmente o lance fixo de 36 prestações para ele e, no oitavo mês, a cota foi contemplada nessa modalidade de lance. Para efetivar a contemplação, ele precisaria pagar R$ 15.000,12 equivalente a 36 prestações de R$ 416,67. Nesse plano, os valores das prestações são menores nas 60 últimas porque a taxa de administração e o seguro estão diluídos apenas nas sessenta primeiras. Como o lance fixo é calculado quitando as prestações finais, temos um valor menor a pagar.

Ele não tinha o dinheiro para pagar o lance ou não queria pagar, não lembro ao certo. Mas eu já tinha um cliente interessado em adquirir uma carta contemplada apenas aguardando alguma contemplação. Então quando recebi o telefonema dele me avisando que a Rodobens havia ligado perguntando se ele pagaria o lance e efetivaria a contemplação, disse para ele responder que sim.

No dia seguinte, fomos à filial da Rodobens aqui em Porto Alegre. O comprador pagou os R$ 4.992,72 que meu amigo havia investido, mais R$ 2.000,00 de ágio direto ao vendedor, e ainda quitou o boleto do lance de R$ 15.000,12 diretamente para a Rodobens. A carta custou ao comprador R$ 21.992,84 no total.

Meu amigo lucrou R$ 2.000,00 sobre os R$ 4.992,72 que havia pago até então um lucro de 40% sobre o investimento total em apenas oito meses.

Tudo foi facilitado porque comprador e vendedor eram da mesma cidade. Não haveria problema se fossem de cidades diferentes, mas nestes casos a negociação e os documentos necessários para a venda da carta contemplada costumam levar uns dias a mais para segurança de ambos os lados.

Exemplo 3 — Lucro de mais de 753% em quatro meses

A Mariana começou seu investimento com três cotas de R$ 100.000,00 cada, em novembro de 2023. Contemplou uma delas na terceira assembleia e vendeu logo em seguida por R$ 22.000,00. O total pago nas parcelas mensais dessa carta foi de R$ 2.577,56 pouco menos de R$ 650,00 por mês.

Note que o comprovante de depósito para a Mariana está no nome da Mais Valor Consórcios, que é a empresa que eu indico aos meus clientes investidores para fazer a venda da carta.

Ela teve um lucro de R$ 19.422,44 e, como expliquei antes, esse valor foi livre de Imposto de Renda. Em quatro meses de investimento.

Exemplo 4 — Lucro de mais de 89% em 27 meses

O Daniel começou seu investimento em 6 de janeiro de 2022 com duas cotas de R$ 100.000,00 cada, conforme minha recomendação. Após vinte e sete meses, foi contemplado em 14 de março de 2024.

Durante o período, Daniel pagou um total de R$ 17.416,04 em parcelas mensais. Com a venda das cotas, recebeu R$ 33.000,00 em sua conta. Lucro de R$ 15.583,96, também livre de Imposto de Renda.

Capítulo 9

Outras formas de lucrar

No primeiro exemplo do capítulo anterior, mencionei que o comprador da minha carta era um amigo. Talvez você se surpreenda ao saber que esse amigo é um investidor e que ele adquiriu a carta para investir em um imóvel.

O que ele fez, resumidamente, foi adquirir a minha carta, somá-la a outra contemplada que ele mesmo já possuía e a mais duas de clientes meus que também haviam sido contemplados. Com as quatro cartas e um valor adicional que tinha no banco, comprou uma unidade de flat. O custo total foi de R$ 160.000,00, e o imóvel gerava R$ 1.500,00 mensais de aluguel suficiente para pagar as prestações restantes das quatro cotas adquiridas. Na prática, ele pagou aproximadamente metade do flat com recursos próprios e o restante foi pago com o próprio rendimento do imóvel. O valor de R$ 1.500,00 é referente ao período de baixa temporada, portanto em alguns meses havia inclusive sobra.

As opções são muitas. Apenas dei uma pincelada do que é possível fazer.

Como começar agora

Se você quer começar imediatamente, minha sugestão são as cartas de R$ 100.000,00 em 216 meses com prestações reduzidas de R$ 644,02. Faça quantas cotas puder até atingir o valor mensal que deseja investir.

Se o seu orçamento for de R$ 2.500,00 por mês, por exemplo, faça quatro cotas dessas.

Para falar comigo diretamente e receber orientação personalizada sem custo adicional, entre em contato pelo WhatsApp: +55 (51) 9187-4673.